Tags

, , , , , , , , , , , , , ,

MEMILIH INVESTASI DI BIDANG PROPERTY BAGI PEMULA

Pilihan dibatasi untuk 3 jenis penawaran dengan harga yang sama , asumsi Rp 350jt. Angka ini dipilih , karena merupakan angka penawaran dari banyak brosur, yang menyasar ke konsumen kelas menengah.

 

unduhan

3 jenis penawaran tersebut :

  1. Rumah Tapak (Landed house) = T 36/970
  2. Kondotel (Kondominium hotel ) = 1 km + Full Furnished
  3. Apartment Sederhana = 2 km

 

Bagaimana perbandingannya ? cara menghitungnya ?

Sebelumnya, yang perlu digaris bawah , bahwa untuk investasi dalam properti adalah jangka panjang, artinya belum terasa hasilnya dalam waktu pendek

  • Jangka pendek kurang dari 1 thn (1thn kebawah)
  • Jangka menengah kurang dari 5thn (1thn sampai dengan 5 thn)
  • Jangka panjang lebih dari 5 thn (diatas 5 thn)

Asumsi :

Pembayaran dengan KPR (untuk rumah tapak) dan KPA (untuk kondotel dan apartment) dengan DP 20% = Rp 70jt , DP dapat di cicil selama 24 bulan (masa pembangunan) atau Rp 2,9jt/bln.

Sekarang kita lihat satu persatu :

  1. Rumah tapak = Type 36/90 (2 km) Artinya, luas bangunan = 36m2, luas tanah = 90m2. Untuk rumah tapak, harga sewa rendah dan lebih sulit dapat market, kecuali di dekat daerah kegiatan ekonomi /kampus, menjadi rumah kost, kemampuan sewa untuk bentuk rumah kos kurang lebih Rp 10jt/thn bila untuk passive income = kecil. Namun untuk kenaikan harga rumah, termasuk tinggi, karena ada unsur tanah. Kenaikan nilai tanah kurang lebih 10%/thn. Sehingga dalam 5thn, nilai rumah sudah bisa menjadi Rp 475jutaan. Apabila rumah tersebut akan dijual pada tahun ke 5, telah ada margin dari kenaikan nilai sebesar Rp 125jt.
  2. Kondotel l= Type 1 kamar (studio) full furnished (kurang lebih 20m2) untuk kondotel, umumnya sudah ada operator yang mengelola unit pemilik. Pemilik dijamin dapat sewa untuk 2 tahun, sebesar 8%/thn (sebesar 8% x Rp 350juta = Rp 28juta/thn), menjadi passive income selanjutnya (mulai tahun ke 3), income sewa secara proporsional. Namun untuk kenaikan nilai asset, dalam 5 thn belum signifikan (unsur tanah sangat kecil) umumnya kenaikan kurang lebih 3%/thn, sehingga nilai asset dalam 5 thn kurang lebih Rp 400jutaan.
  3. Apartment = type 2kamar (kurang lebih 25m2) ( Un-furnished). Untuk apartment, tidak ada operator dan kondisi belum ada furniture (belum siap dan disewakan), jadi harus diisi dahulu furniture, minimal semi furnished. Pemilik bisa cari penyewa sendiri, umumnya nilai sewa lebih kecil dari kondotel, dan tidak dijamin selalu ada penyewa , tergantung keahlian pemilik mencari penyewa. Nilai sewa untuk apartment ini umumnya sekitar Rp 18jt/thn (semi furnished), sebagai passive income (ROI kurang lebih 5%/thn) . Untuk kenaikan nilai aset, dalam 5 tahun hampir sama dengan kondotel, sekitar 3%/thn. Setelah tahuun ke 5, nilai aset kurang lebih Rp 400jutaan.

images

Kesimpulan :

Dari simulasi diatas, sebenarnya tergantung tujuan dan kondisi pemilik. Alternatif :

  1. Apabila utama untuk passive income dan pemilik tidak mau repot, mungkin lebih tepat, investasi dalam bentuk kondotel. (umumnya pemilik punya hal menempati 1 point/thn)
  2. Apabila mencari nilai kenaikan (capital gain), maka lebih tepat investasi dalam bentuk rumah landed . Apalagi kemungkinan kemudian hari ingin meningkatkan rumah menjadi 2 lantai , sehingga kamar menjadi tambah banyak.
  3. Apabila pemilik sewaktu – waktu ingin juga menempati sendiri apartmentnya maka lebih cocok investasi dalam bentuk apartment.

 

Namun apapun yang dipilih (prinsipnya investasi) adalah tetap bagus dan umumnya asset property nilainya akan meningkat, minimal investor property untuk property yanng disewakan akan mendapatkan capital gain selain passive income dari hasil sewa.

 

Salam sukses.

Bu Endang