Tags

, , , , , , , , , , , , , , ,

ilustrasi

  Dalam kondisi tertentu kita perlu memikirkan bagaimana cara mendayagunakan aset yang berupa tanah tanpa bangunan, maupun  ada bangunan, sehingga mendapat hasil guna, bukan hanya cost center.

Di sini ES’MODEC, mempersembahkan berbagai alternative dan pertimbangan, untuk menjadi masukan/tips salah satu cara mendayagunakan aset dimaksud..

TIPS

Beberapa alternative cara untuk mendayagunakan aset properti, baik berupa :

  1. Tanah tanpa bangunan
  2. Tanah yang ada bangunannya.

I. TANAH TANPA BANGUNAN

Tanah dimanfaatkan untuk memenuhi kebutuhan produktif/konsumtif. Kebutuhan:

Misalnya, untuk modal kerja dan untuk beli properti dagangan (Produktif). Sedang yang lain (Konsumtif).

1. Dijual polos (apa adanya)

–  Bisa cepat dan mahal

–  Bisa cepat tapi  murah

–  Bisa lama tapi mahal

–  Bisa lama walau murah

( Hasil tergantung tujuan penjualan, aset lepas)

2. Disewakan polos

–  Dapat uang, dan tidak perlu membayar biaya pemeliharaan.

–  Tanah ditempati penyewa

–  Hasil sewa dapat dipakai cicil pembelian properti yang lain/modal kerja

3. Disewakan untuk spot iklan (lokasi strategis)

–  Dapat uang diterima di depan untuk beberapa tahun.

–  Tanah masih bisa digunakan sendiri, atau dapat disewakan, kecuali bagian spot iklan. (dapat uang sewa lagi).

4. Di –pinjamkan- untuk jaminan ke Bank pihak lain.

–    Dapat uang sewa (yang nyicil pinjaman pihak yang meminjam) à Beresiko, harus kenal betul siapa yang meminjam dan hanya untuk pembangunan properti untuk dijual milik peminjam.

–    Fisik property yang dibangun pihak peminjam kelihatan dan bisa  sebagai jaminan pemilik tanah yang dipinjam

Catatan : Tanah yang dibangun untuk pembangunan properti milik peminjam, tetapi belum bankable (proses sertifikat)

5. Dibangun dahulu diatasnya. Misal (Rumah/Ruko) à baru dijual. Sehingga nilai lebih tinggi (ada added value), dengan perhitungan ROI kurang lebih 150%/thn

 Catatan   : Bisa dipasarkan pada saat baru mulai dibangun + pasang gambar ilustrasi.

–  Diharapkan : Sudah terjual diawal pembangunan.

Kalau terjual pada saat masih dalam rencana (Misal : Dipasarkan dengan brosur) à Maka dana pembangunan bisa dengan cara inden (syariah). Tapi pembeli harus dengan KPR dari Bank Syariah tersebut (kecuali tunai). Karena, yang membayar pengembalian adalah pembeli (tenggang kurang lebih 6 bulan. Sedang pembangun mendapat tahapan pembayaran  dari Bank Syariah. Misalnya :

– 40%  –> Bangunan =0%

– 40% –> Bangunan 60%

– 20% –>  Bangunan 100%

6. Dikerjasamakan dengan pihak lain à dibangun (oleh partner) à dijual à bagi hasil. (Nilai yang diperoleh harus lebih tinggi dari pada dijual tanah polos)

7. Dijaminkan ke Bank à dana untuk beli properti di lokasi yang lebih strategis (tanah + bangunan ruko 3l lantai) à dapat lebih cepat di Empowering (min. Cap rate 10%)

a. Untuk spot iklan à Rp (pada atas bangunan/halaman)

b. Bangunan dapat di kontrakan à Rp (misal lantai 1 & 2)

c. Sebagian dapat untuk usaha sendiri (misal lantai 3)

Catatan : Untuk bayar cicilan ke Bank à dari hasil :

a. Sewa spot iklan (dibayar dimuka umumnya /5thn)

b. Dari sewa bangunan à dibayar dimuka min. 3 thn.

NB : Bayar pinjaman disarankan jangan dari hasil yang tidak pasti. (misalnya : hasil usaha à bisa stop, hasil gaji à bisa sewaktu-waktu stop). Tapi dari hasil pasti ditangan. Misal:

– Hasil sewa spot iklan (5 tahun dimuka) à Hasilnya cukup untuk membayar ke Bank

– Hasil sewa bangunan (3 tahun di muka) à Hasilnya cukup untuk membayar ke Bank

Jadi, harga beli equal dengan hasil diri sendiri tersebut. à asset menjadi milik dan dibayar swadaya diri sendiri à dan seterusnya dengan pola serupa beli properti baru, sehingga asset menjadi makin banyak, dengan sistem swadaya.

II.    TANAH & BANGUNAN

Misalnya : Ruko

1. Dijual polos (apa adanya)

–   Bisa cepat dan mahal

–   Bisa cepat tapi  murah

–   Bisa lama tapi mahal

–   Bisa lama walau murah

( Hasil tergantung tujuan penjualan, aset lepas)

2. Disewakan polos

–   Dapat uang, dan tidak perlu membayar biaya pemeliharaan.

–   Ruko ditempati penyewa

–   Hasil sewa dapat dipakai cicil pembelian properti yang lain/modal kerja

3.  Disewakan untuk spot iklan. Bangunan rukonya juga disewakan baik 1 orang disewa per lantai ( kalau pemilik ingin menempati diatas untu tinggal, yang disewakan yang dibawah).

4. Dipinjamkan untuk jaminan

–   Dapat uang sewa (yang nyicil pinjaman pihak yang meminjam) à Beresiko, harus kenal betul siapa yang meminjam dan hanya untuk pembangunan property untuk dijual.

–   Fisik kelihatan dan bisa  sebagai jaminan pemilik tanah yang dipinjam

Catatan : Tanah yang dibangun milik peminjam

5. Di –dandani- dahulu fisiknya (make over) à baru dijual à nilai lebih tinggi. Atau, dijual pada kondisi tersewa. Kemungkinan menarik orang untuk beli (Mis-investor).

6. Di kerjasamakan dengan pihak lain misalnya : bangunan di Up-grade (make over) oleh mitra à dijual à bagi hasil.

7. Dijaminkan à Dijamin ke Bank à dana untuk beli properti di lokasi yang lebih strategis (tanah + bangunan, misalnya ruko lain) à dapat lebih cepat di empowering.

a. Untuk spot iklan –> Rp

b. Bangunan dapat di kontrakan –> Rp

c. Sebagian dapat untuk usaha sendiri

Catatan : Untuk bayar à dari hasil :

a. Sewa spot iklan (dibayar dimuka umumnya /5thn)

b. Dari sewa bangunan à dibayar dimuka min. 3 thn.

NB : Bayar pinjaman jangan dari hasil yang tidak pasti. (misalnya : hasil usaha à bisa stop, hasil gaji à bisa sewaktu-waktu stop). Tapi dari hasil pasti ditangan. Misal:

–  Hasil sewa spot iklan (5 tahun dimuka)

–  Hasil sewa bangunan (3 tahun di muka)

Jadi, harga beli equal dengan hasil diri sendiri tersebut. à aset menjadi milik dan dibayar swadaya diri sendiri à dan seterusnya dengan pola serupa beli properti baru, asset makin bertambah secara swadaya.

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC