TIPS MEMPERKIRAKAN ANGGARAN UNTUK MENGISI INTERIOR UNIT SEWA APARTMENT SEDERHANA (UP-GRADE)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

TIPS MEMPERKIRAKAN ANGGARAN UNTUK MENGISI

INTERIOR UNIT SEWA APARTMENT SEDERHANA (UP-GRADE)

 

Cartoon family house

House cartoon interior. Cartoon living rooms with furniture.

INTRO

Berapa harga sewaa apartment sederhana? Berapa investasi isinya ? untuk apartment sederhana dengan tujuan investasi/passive income (2kmr) rata – rata apartment ini berlokasi di secondary lokasi. Market sewa kurang lebih Rp 17 – Rp 30jt/thn, tergantung lokasi dan kondisi unit (kosong, semi furnished, full furnished) , untuk market semi furnished berkisar Rp 16-Rp 18jt/thn (contoh semi furnished,kemungkinan mayoritas permintaan sewa, harga lebih murah, untuk jangka menengah dan panjang, untuk karyawan/ keluarga muda) apabila untuk menaikan sewa, kondisi dinaikan ke full fulnished.

muebles-de-la-casa

 

ANGGARAN UP – GRADE

Biaya/anggaran untuk upgrade full furnished dapat diperoleh dari 2 pendekatan, yaitu U:

  1. Dari Market

Lihat market untuk full furnished ( umumnya untuk penyewa yang butuh kenyamanan ala hotel dengan sewa jangka pendek & menengah, yaitu bulan sampai dengan 3 bulanan).hal ii bersaing dengan hotel budget dengan tarif harian + service (rata – rata Rp 300rbuan/hari)/ Kamar only atau sebulan kurang lebih Rp 9jt (1 kamar). Untuk apartment terdiri dari 2 kamar, 1 kamar mandi, ruang duduk/makan, pantry/dapur, ruang jemur umumnya bila sewa bulanan kurang lebih Rp 2,5jt- 3juta/bln kelebihan hari Rp 300rb/hari. Asumsi : Dengan harga market rata- rata Rp 2,7jt/tahun, maka ada kenaikan sebelum full furnished = Rp 27- 17 = Rp 10jt/thn. Hitungan angaran untuk Up-grade unit adalah 3x ilai kenaikan yaitu = 3 x Rp 10jt = Rp 30jt. Kenapa demikian? Karena biaya interior sebaiknya dapat kembali dalam waktu 3 tahun. Bagaimana dengan anggaran Rp 30jt untuk upgrade? Caranya sebagian ex-furniture semi furnished, tetap di berdayakan. Untuk semi furnished biaya kurang lebih Rp 15jt-an). Sedang biaya full furnished apabila dari kondisi kosong, untuk unit type 2 kamar apartment sederhana ,biaya sekitar Rp 45- Rp 60jt/unit

  1. Dari Budget

Asumsi : Punya anggaran untuk Up-Grade hanya Rp 15jt, bila by budget demikian, tidak masalah tetapi, kemungkinan nilai sewa dibawah Rp 27jt/thn. Yaitu sekitar Rp 22jt/thn. Tapi apabila bisa mendapatkan profesional interior yang memungkinkan untuk anggaran up-grade Rp 15jt, tetapi menjadi bernilai Rp 30jt, akan lebih baik, tetapi jarang terjadi kecuali pemilik unit adalah ahli juga di bidang ini.

 

Salam sukses.

Bu Endang

SERBA SERBI BESARAN SEWA APARTMENT MUNGIL (BAGI INVESTOR PEMULA)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

SERBA SERBI BESARAN SEWA APARTMENT MUNGIL (BAGI INVESTOR PEMULA)

Apartment_Symbol_pictogram.png

INTRO

Saat ini perkembangan penawaran apartment begitu tinggi, setidaknya terlihat dalam setiap pameran property, begitu banyak brosur yang ada adalah penawaran apartment, apartment sendiri, perkembangan yang ada mengalami berbagai inovasi, setidaknya dari sisi luasan per unit, apabila penawaran apartment sebelum 2000an, luasan apartment relatif lebih besar dibanding yang ditanam setelah tahun 2000an. Sedikit membandingkan minimal dari koleksi brosur dari pameran yang pernah ada, pada tahun 200an untuk type unit 2 kamar, luas pada rata rata 100m-an, saat setelah tahun 2000an untuk type 2 kamar, rata – rata sekitar 30m2 – 40m2. Pada penawaran tahun 2000an, ada unit- unit besar berukuran 200m2- 500m2an, yang saat ini sulit untuk di peroleh.

BATASAN

Dalam tulisan ini dibatasi untuk apartment type 2 kamar (40m2an) yang mayoritas ditawarkan setidaknya dalam setiap pameran apabila bapak ibu yang telah memiliki unit apartment dan yang berminat untuk passive income (untuk investasi), ada sedikit info untuk sewa apartment mungil dalam pasaran sewa apartment (contoh untuk apartment mugil 2 kamar, lokasi diluar prime location).

3 SERBA SERBI MODEL PENAWARAN SEWA : ada 3 istilah model sewa ,yaitu :

  1. Kondisi kosong
  2. Semi Furnished
  3. Full Furnished & Decor

 

keep-calm-and-rent-an-apartment-9

Masing – masing model ada (tergantung lokasi) Type konsumen sendiri :

  1. Kondisi Kosong

Adalah unit disewakan tanpa furniture apapun (kecuali AC) siapa konsumennya? Biasanya konsumennya untuk yang sewa jangka panjang dan sudah punya perabotan sendiri yang sayang bila tidak dipakai. Keuntungannya bagi penyewa ,harga sewa rendah ,keuntungan bagi pemilik tidak perlu menyediakan biaya untuk furniture & perabotan. Sulitnya, apabila unit tersebut sudah diisi perabotan untuk kondisi kosong, harga sewa kurang lebih Rp 12jtan/thn (service charge & shinking fund = ditanggung penyewa  )

  1. Kondisi Semi Furnished

Adalah unit disewakan dengan furniture pokok tanpa dekorasi, ruangan asli (existing) tetap ada AC. Furniture : Tempat tidur utama + lemari, temapt  tidur anak + lemari, sofabed, lemari TV + TV, kitchen set lemari atas. Biaya untuk mengisi semi furnished kurang lebih Rp 20jt-an. Siapa konsumennya : Biasanya konsumennya karyawan keluarga muda, untuk sewa jangka 0bulan – 1thn dan kemungkinan diperpanjang. Harga sewa kurang lebih Rp 17jt-an – 24 jt-an/thn.

  1. Kondisi Full Furnished

Adalah unit disewakan dengan furniture lengkap AC, dinding wallpaper, lampu dekor, interior full, kitchen set + kompor, kulkas, TV selain furniture pokok. Biaya untuk mengisi full funished kurang lebih Rp 60jt-an – Rp 80 jt-an . Siapa konsumennya ? Biasanya konsumennya adalah untuk transit, tpai perlu kenyamanan layaknya nuansa hotel, tapi lebih murah dan ada pantry. Sewa  yang umumnya hanya untuk harian bulanan, 3 bulanan saja. Harga sewa perbulan sekitar Rp 2,5jt- Rp 3,5jt-an/bulan. (Service charge & Shingking fund, ditanggung penyewa proporsional bulan karena dibayar per 3 bulan). Bagaimana cari konsumennya? Konsumen bisa di cari sendiri/iklan/titip ke agency property. Bila titip ke agent property ada fee umumnya 5% dari harga sewa.

 

Selamat mengelola investasi.

 

 

Salam sukses

Bu Endang

SEKILAS PILIHAN INVESTASI PROPERTY BELI SECOND ATAU BELI PRIMARY PRODUCT (APARTMENT SEDERHANA) BAGI PEMULA

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

SEKILAS PILIHAN INVESTASI PROPERTY BELI SECOND  ATAU BELI PRIMARY PRODUCT (APARTMENT SEDERHANA) BAGI PEMULA

INTRO

Saat ini dipasaran banyak penawaran untuk investasi property dalam bidang unit apartment, baik secondary maupun primary product. Apa itu bedanya?

  1. Secondary Product, adalah unit apartment yang sudah dimiliki property pertama. Kelebihannya adalah unit sudah ready untuk disewakan dan s udah ada patokan harga sewa. Kelemahannya, harga lebih tinggi (kecuali penjual Butuh Uang)
  2. Primary Product, adalah unit apartment yang baru di bangun developer ( biasanya inden) jadi bangunan belum ada, tetapi baru berupa gambar dan tanah yang dalam proses pembangunan. Kelebihannya, harga lebih murah terlebih bila belinya di awal pembangunan (umumnya sampai dengan selesai pembangunan) kurang lebih 2-3 thn ada kenaikan kurang lebih 30%. Kelemahan, bangunan belum ada jadi baru dapat di sewakan setelah bagunan jadi (2-3 thn lagi) harus pandai memilih developer.

11219238-Illustration-of-a-cartoon-city-near-the-sea-for-summer-holidays-Stock-Vector

SARAN HARGA

  1. Secondary product, lebih mudah untuk patokan harga, yaitu dari nilai pasaran sewa di apartment tersebut (cari info di agent setempat) . Simulasi : harga sewa pasaran (patokan semi furnished) Rp 18jt/thn maka harga unit apartment tersebut sekitar kurang lebih Rp 225jt-an yaitu dengan perhitungan ROI 8%/thn (patokan ROI minimun) harga beli = 100/8 x Rp 18jt = Rp 225jt
  2. Primary product , karena produk belum ada jadi belum ada patokan market, disarankan beli product primer yang berupa “kondotel” (kondominium hotel), yang sudah ada operatornya. Kenapa demikian? Karena dalam kondotel, biasanya ada operator yang dapat menjamin ROI, biasanya dijamin 2thn dan operator biasanya yang sudah ada brand hotel ternama untuk mengelola minimal 10thn yang dipilih developer. (ROI dijamin selama 2 thn biasanya 16% atau 8%/thn) selanjutnya diberikan hasil sewa secara proporsional. Jadi tinggal  mencari harga sesuai budget.

 

 

Salam sukses.

Bu Endang

MINI MASUKAN MEMILIH TYPE RUMAH UNTUK DIBANGUN & DIJUAL OLEH PENGEMBANG PERORANGAN (PEMULA)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

MINI MASUKAN MEMILIH TYPE RUMAH UNTUK DIBANGUN & DIJUAL OLEH PENGEMBANG PERORANGAN (PEMULA)

Cartoon-Cabin-For-Sale

INTRO

Kebutuhan akan rumah pertama, terutama di kota – kota besar sangat tinggi, demikian berita yang sering kita baca / dengar. Saat ini  di kota – kota besar sedang menjamur di bangun apartment sederhana (kemungkinan karena harga tanah di kota sangat tinggi, sehingga tanah baru feasible bila dibangun secara vertikal ). Namun untuk bangunan modeltersebut hanya mungkin dibangun oleh developer besar, perlu biaya besar. Bagaimana peluang untuk pengembang pemula/ pengembang kecil ?

 

PEMIKIRAN

Para calon konsumen di perkotaan , mungkin ada yang tertarik tinggal di rumah vertikal (apartment), dan mungkin banyak pula yang masing memilih rumah tapak. Disini mungkin mencari celahnya, misal : dengan harga yang relatif sama, yang satu berupa rumah vertikal , yang satu rumah tidak (meskipun di secondary/ rersiery location).

SIMULASI

Harga yang masih terjangkau untuk kelas menengah /keluarga muda kurang lebih seharga Rp 600jutaan

SARAN

  1. Lokasi yang sesuai, adalah di perkotaanm pinggiran, akses ke kota mudah
  2. Ukuran kavling di perkecil (unsur tanah di perkotaan sangat signifikan), bangunan naik ke atas.

PREDIKSI TREN

  1. Bangunan rumah favorit diperkotaan pinggiran adalah rumah tapak minimalis, dengan jumlah lantai ada 3 model .
  2. 2 lantai
  3. 2 lantai + mezanine
  4. 3 lantai
  5. Lebar muka ukuran 4m,4,5m
  6. Luas kavling , mulai 40m2 – 54m2
  7. Luas bangunan , mulai 50m2 (2 kamar tidur)

 

5.Type = 50/40, 60/48, 70/54 dan kombinasinya

Model = smal city home, variasi minimalis

Ukuran kavling :

– 4m x 10m = 40m2

– 4m x 12m = 48m2

– 4,5m x 12m = 54m2

 

Harga Rp 1.450jt – Rp 600jt (seharga unit apartment sederhana )

 

Salam sukses.

Bu Endang

SEKILAS GAGASAN & WADAH UNTUK ‘PENGEMBANGAN UKM’

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

SEKILAS GAGASAN & WADAH UNTUK ‘PENGEMBANGAN UKM’

snapseed-06

INTRO

Salah satu usaha di sektor riil adalah bidang properti. Penyediaan produk property di permukaan, adalah dari pengembang – pengembang besar (developer berbadan hukum), yang menawarkan proyek – proyek sedang dan besar. Kenyataan yang ada yang tidak terlihat dipermukaan, ada pula penyedia produk property tetapi dalam skala kecil, yang dibuat oleh perorangan mulai dari pembangunan 1, 2 rumah. Mulai dari beli tanah/ kavling, bangun, dan jual dan seterusnya. Perkembangannya ada yang dapat menjadi besar ada yang flat ada yang belum berhasil. Mereka ini bekerja sendiri – sendiri dan kemungkinan juga sebetulnya banyak.

GAGASAN

Kalau boleh disini kelompok ini dapat disebut “Pengembangan UKM” ?

Kalau pengembang besarm sudah ada wadahnya ( REI, Dll). Untuk pengembang UKM, belum terdengar (setidaknya oleh penulis) ada wadahnya. Mungkin kalau pengembang UKM ini mempunyai wadah, dapat saling bersinergi, berkolaborasi, sehingga potensi ini dapat berkembang menjadi besar dan ada gaungnya, dan menjadi akar yang kuat untuk penguatan ekonomi rakyat. Meskipun kecil, apabila bergabung ekonomi rakyat. Meskipun kecil, apabila bergabung bisa menjadi kuat.

HARAPAN

Semoga wadah pengembang UKM dimaksud dapat terwujud.

ILUSTRASI

Sinergi yang dapat dimungkinkan antara lain ada 6 pihak :

  1. Pemilik tanah yang mau dikembangkan, tetapi belum punya pengalaman untuk mengembangkan property dan sekaligus terbatasnya kemampuan fresh money dan kurang mengerti cara pemasarannya.
  2. Pemilik dana fresh yang di anggarkan untuk usaha dan tertarik di bidang property, tetapi dana terbatas hanya untuk membangun diluar untuk beli tanah.
  3. Pengembang individual yang sudah pengalaman tetapi membutuhkan mitra investor tanah maupun investor fresh money.
  4. Pemasar (marketer), yang telah mempunyai listing captive market, ingin mendapatkan produk property (rumah), sesuai pesanan client.
  5. Kontraktor yang ingin mencari untuk membuat & membangun proyek sedang mencari proyek.
  6. Arsitek yang profesinya merancang/desain bangunan yang membuat bangunan menarik, cantik, sesuai trend dalam project image.

Apabila ke 6 pihak tersebut dapat bersinergi..

SIMULASI

Umumnya dalam berkolaborasi dalam usaha property simplenya dibagi menjadi 2 pihak yaitu :

  1. Pemilik tanah (Modal Tanah)
  2. Pengembang ,,Dalam group pengembang di dalamnya bisa ada unsur :
  3. Pengembang sendiri (modal pengalamann & skill dan management)
  4. Pemilik dana (investor & pengembangan)
  5. Kontraktor
  6. Arsitek

Untuk sistemnya = profit sharing (kesepakatan para pihak)

Umumnya :

  1. Pemilik tanah kurang lebih 30%
  2. Pengembang & Tim kurang lebih 70%

 

Salam sukses.

Bu Endang

MEMILIH INVESTASI DI BIDANG PROPERTY BAGI PEMULA

Tags

, , , , , , , , , , , , , ,

MEMILIH INVESTASI DI BIDANG PROPERTY BAGI PEMULA

Pilihan dibatasi untuk 3 jenis penawaran dengan harga yang sama , asumsi Rp 350jt. Angka ini dipilih , karena merupakan angka penawaran dari banyak brosur, yang menyasar ke konsumen kelas menengah.

 

unduhan

3 jenis penawaran tersebut :

  1. Rumah Tapak (Landed house) = T 36/970
  2. Kondotel (Kondominium hotel ) = 1 km + Full Furnished
  3. Apartment Sederhana = 2 km

 

Bagaimana perbandingannya ? cara menghitungnya ?

Sebelumnya, yang perlu digaris bawah , bahwa untuk investasi dalam properti adalah jangka panjang, artinya belum terasa hasilnya dalam waktu pendek

  • Jangka pendek kurang dari 1 thn (1thn kebawah)
  • Jangka menengah kurang dari 5thn (1thn sampai dengan 5 thn)
  • Jangka panjang lebih dari 5 thn (diatas 5 thn)

Asumsi :

Pembayaran dengan KPR (untuk rumah tapak) dan KPA (untuk kondotel dan apartment) dengan DP 20% = Rp 70jt , DP dapat di cicil selama 24 bulan (masa pembangunan) atau Rp 2,9jt/bln.

Sekarang kita lihat satu persatu :

  1. Rumah tapak = Type 36/90 (2 km) Artinya, luas bangunan = 36m2, luas tanah = 90m2. Untuk rumah tapak, harga sewa rendah dan lebih sulit dapat market, kecuali di dekat daerah kegiatan ekonomi /kampus, menjadi rumah kost, kemampuan sewa untuk bentuk rumah kos kurang lebih Rp 10jt/thn bila untuk passive income = kecil. Namun untuk kenaikan harga rumah, termasuk tinggi, karena ada unsur tanah. Kenaikan nilai tanah kurang lebih 10%/thn. Sehingga dalam 5thn, nilai rumah sudah bisa menjadi Rp 475jutaan. Apabila rumah tersebut akan dijual pada tahun ke 5, telah ada margin dari kenaikan nilai sebesar Rp 125jt.
  2. Kondotel l= Type 1 kamar (studio) full furnished (kurang lebih 20m2) untuk kondotel, umumnya sudah ada operator yang mengelola unit pemilik. Pemilik dijamin dapat sewa untuk 2 tahun, sebesar 8%/thn (sebesar 8% x Rp 350juta = Rp 28juta/thn), menjadi passive income selanjutnya (mulai tahun ke 3), income sewa secara proporsional. Namun untuk kenaikan nilai asset, dalam 5 thn belum signifikan (unsur tanah sangat kecil) umumnya kenaikan kurang lebih 3%/thn, sehingga nilai asset dalam 5 thn kurang lebih Rp 400jutaan.
  3. Apartment = type 2kamar (kurang lebih 25m2) ( Un-furnished). Untuk apartment, tidak ada operator dan kondisi belum ada furniture (belum siap dan disewakan), jadi harus diisi dahulu furniture, minimal semi furnished. Pemilik bisa cari penyewa sendiri, umumnya nilai sewa lebih kecil dari kondotel, dan tidak dijamin selalu ada penyewa , tergantung keahlian pemilik mencari penyewa. Nilai sewa untuk apartment ini umumnya sekitar Rp 18jt/thn (semi furnished), sebagai passive income (ROI kurang lebih 5%/thn) . Untuk kenaikan nilai aset, dalam 5 tahun hampir sama dengan kondotel, sekitar 3%/thn. Setelah tahuun ke 5, nilai aset kurang lebih Rp 400jutaan.

images

Kesimpulan :

Dari simulasi diatas, sebenarnya tergantung tujuan dan kondisi pemilik. Alternatif :

  1. Apabila utama untuk passive income dan pemilik tidak mau repot, mungkin lebih tepat, investasi dalam bentuk kondotel. (umumnya pemilik punya hal menempati 1 point/thn)
  2. Apabila mencari nilai kenaikan (capital gain), maka lebih tepat investasi dalam bentuk rumah landed . Apalagi kemungkinan kemudian hari ingin meningkatkan rumah menjadi 2 lantai , sehingga kamar menjadi tambah banyak.
  3. Apabila pemilik sewaktu – waktu ingin juga menempati sendiri apartmentnya maka lebih cocok investasi dalam bentuk apartment.

 

Namun apapun yang dipilih (prinsipnya investasi) adalah tetap bagus dan umumnya asset property nilainya akan meningkat, minimal investor property untuk property yanng disewakan akan mendapatkan capital gain selain passive income dari hasil sewa.

 

Salam sukses.

Bu Endang

Prediksi Trend /Opportunity dalam Investasi Property (Ruko Business Center = RUBIZ)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , ,

Pojok Inspirasi

Prediksi Trend /Opportunity dalam Investasi Property

(Ruko Business Center = RUBIZ)

cartoon-boy-with-questions

 

Seiring dengan makin tumbuhnya ke peminatan menjadikan wirausaha sebagai pilihan pekerjaan, maka saat ini banyak wirausaha pemula yang bergerak di berbagai bidang usaha. Sebagai pemula, umumnya modal terbatas, sebagian dari para pemula tersebut mulai berkantor di rumahnya masing- masing dan dalam perkembangan usahanya diperlukan suatu tempat yang strategis, untuk “Basecamp” / agar mudah untuk di kunjungi.

Saat ini banyak penawaran atas tempat untuk usaha, antara lain = space perkantoran, rukan, dan sejenisnya. Tetapi sewanya rata – rata mahal, dalam ukuran besar dan sewa tahunan. Sehingga diluar budget. Namun saat ini, bagi para pemula tersebut telah ada penyediaan tempat yang lebih sesuai cash flow. Antara lain penyediaan Business Centre dalam ukuran kecil dan disewa secara bulanan/ 3bulanan/ tahunan. Sehingga biaya sewanya juga relatif kecil. Tempat jenis ini banyak terdapat di bagian dari office, building, namun ada pula yang menyediakan di area perumahan yang loasinya strategis dan dibuat khusus untuk disewakan untuk  pengusaha pemula maupun para business man yang hanya perlu tempat jangka pendek.

Diperkirakan harga sewa yang marketable adalah Rp 4jt kebawah/ruang/bulan dan dibayar bulanan.Dengan kondisi tersebut, maka dalam tahun – tahun ke depan, penyediaan tempat usaha jenis tersebut bisa menjadi peluang bagi para investor dan diprediksi investasi dalam bentuk penyediaan ruang – ruang usaha dalam skala kecil ini akan menjadi trend pilihan investasi disamping investasi property dalam bentuk lainnya.

Untuk memberikan gambaran, disini akan di ilustrasikan khusus untuk para pemilik Ruko/Rukan, yang tertarik untuk me-re-layout assetnya, menjadi penyedia ruang – ruang usaha kecil, sejenis Business Centre. Sehingga dapat dikelola untuk usaha yang mendatangkan passive income, dengan ROI yang memadai.

house-invest

Ketentuan :

  1. Bangunan ruko sudah ada (perijinan sudah ada), baik baru, maupun lama yang masih layak.
  2. Pendekatan dari market (marketable) sewa + kurang dari Rp 4jt/ruangan/bulanan/dibayar bulanan.
  3. Lokasi = strategis/relatif
  4. Nila ruko kurang lebih Rp 2M/unit sampai dengan Rp 2,5M/Unit (Siap pakai)
  5. Ruko = Minimal 2 lantai
  6. Ukuran Tanah pada umumnya = 5 x 20m = 100m2
  7. Ukuran /luas bangunan = (5 x 15) x 2 = 300m2

 

ILUSTRASI 

Asumsi untuk 1 buah ruko

  1. Prinsip layout ruko (terlampir)
  2. Ruang yang diperoleh :
  3. Type A = 2 unit (7,5m2/ruang )
  4. Type B = 4 unit (8,55m2/ruang)
  5. Type C = 3 unit (11,4m2/ruang)
  6. Harga Sewa
  7. Type A = Rp 2,25jt/bulan/unit
  8. Type B = Rp 2,5jt/bulan/unit
  9. Type C = Rp 3,25jt/bulan/unit
  10. OR = 85%, operasional 15% x sales
  11. Hasil Sewa :
  12. ROI
  13. Untuk yang ruko senilai Rp 2M (ROI = 10,5% /thn)
  14. Untuk yang ruko senilai Rp 2,5M (ROI = 8,4% / thn)

Catatan ; Untuk ruko di “Prime Location” dimana harga ruko lebih dari Rp 2,5M, maka harga sewa harus di atas sewa dalam ilustrasi.

Dari hasil tersebut, hasilnya cukup bagus untuk suatu investasi dalam properti (rata – rata umumnya ROI kurang lebih 8%/thn).

 

Semoga dapat menjadi salah satu inspirasi dan berkembang dari 1 ruko menjadi 2 ruko dan seterusnya.

 

 

Salam sukses

Ibu Endang

TIPS MENAWARKAN KERJASAMA DENGAN INVESTOR (Real Estate)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , ,

TIPS MENAWARKAN KERJASAMA DENGAN INVESTOR (Real Estate)

OverPricedHouseCartoon

Bagaimana bahan / proposal yang menarik untuk investor ? investasi untuk membeli tanah kavling yang dipilih (apabila posisi Bpk/Ibu pemilik ide) dengan modal minim) Umumnya yang ingin di yakini investor :

  1. ROI yang menarik
  2. Waktu memperoleh hasil
  3. Jaminan

Maka yang perlu diperhatikan adalah : batasan – batasan yang ada dengan mengambil sample dari seri – seri sebelumnya maka batasan yang ada adalah :

  1. Harga tanah (fixed 2 kavling = Rp 180jt)
  2. Biaya bangunan total = Rp 320jt
  3. Keuntungan (harga jual Rp 350jt/unit) = Rp 200jt
  4. ROI untuk investor dipatok minimal 100%/thn
  5. Apabila tanah dibayar bertahap maksimal 1thn maka perlu ditambah dengan Rp 60jt (patokan kurang lebih 30% dari margin) dan tanda jadi 5% – Rp 10jt.

Maka, seluruh batasan harus diramu yang cantik. Pertanyaannya adalah berapa modal minimal yang harus disediakan oleh pemilik ide dan investor.

  1. Modal pemilik ide maksimal untuk : a. Biaya proposal (mini proposal) = Rp 15jt. b. Biaya tanda jadi tanah = Rp 10jt

Harapan ROI kurang lebih Rp 100% , Modal awal Rp 25jt

  1. Modal Investasi ,Maksimal Rpp 100jt. ROI 100% dalam 1thn kembali Rp 200jt
  2. Bayar tanah (kerjasama), bagi hasil bertahap
  3. Tanda jadi = Rp 10jt (dari pemilik ide)
  4. Pelunasan maksimal 1thn ditambah Rp 60jt (total pembayaran tanah Rp 180jt + Rp 60jt (bagi hasil) = Rp 240jt
  5. Bayar bangunan Rp 270jt (bertahap) per unit à Termin
  6. Bayar biaya persiapan , perencanaan, perijinan = Rp 50jt.

Berapa perolehan para pihak ??

  1. Pemilik Tanah ; Harga pokok = Rp 180jt ; Bagi Hasil = Rp 60jt –> Rp 240jt
  1. Investor; Pengembalian investasi = Rp 100jt ;Bagi Hasil = Rp 100jt–>Rp 200jt ( ROI 100% )
  1. Pemilik Ide & Investasi Pra proyek ; Pengembalian modal awal = Rp 25jt;Bagi hasil & manage fee = Rp 40jt–>Rp 65jt
  1. Kontraktor (2unit)   Rp 320jt

ROI pemilik ide = Investor pra proyek = 160%/thn (40 ; 25 x 100%)

 

 

Salam sukses.

Bu Endang

–>Article original created by ESMODEC

TIPS MENAWARKAN KERJASAMA DENGAN PEMILIK TANAH (Real Estate)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , ,

TIPS MENAWARKAN KERJASAMA DENGAN PEMILIK TANAH (Real Estate)

Realestate_realtor_agent_thankyou_card

Bagaimana menawarkan kerjasama yang menarik ? bahwa bagi pemlik tanah, akan lebih menguntungkan bila dikerjasamakan tanahnya dibanding dijual tanah saja dan mungkin lebih cepat dapat hasil.

Contoh : pemilik tanah sebagaimana seri sebelumnya, punya 2 kavling 90 m2 akan dijual Rp 1jt/m2 (total Rp 180jt). Tapi lama belum laku , karena sulit mendapat pembeli punya uang cash Rp 180jt (untuk tanah saja).

Langkah :

Buatkan proposal / hitungan , bahan pemilik tanah akan mendapat hasil lebih dari Rp 180jt (hasil hitungan, pemilih tanah bisa dapat Rp 240jt maksimal 1thn), maksimum dalam 6 bulan terbayar Rp 180jt di bayar bertahap dengan DP maksimal 20% (Rp 40jt), dibayar 2x (tanda jadi 5% =  Rp 10jt, bulan ke 2 Rp 10jt) . Dalam proposal :

  1. Hasil keuntungan > Rp 200jt
  2. Rumah laku dalam Maksimal 1 thn
  3. Harga jual rumah minimal Rp 700jt ( 2 unit)

 

 

Salam Sukses.

Bu Endang

 

(Hubungi konsultan property & agen property).

–>Article original created by ESMODEC

TIPS MENAKSIR IDE YANG MENARIK KONSUMEN (Real Estate)

Tags

, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Cartoon-house-and-man

 

 Bagaimana mulai membuat Ide ?  Bahwa rumah yang akan dibuat akan laku?

Caranya, contoh menaksir salah satu lokasi/kavling yang akan dibangun :

  1. Cari trend model yang sedang in
  2. Cari info harga pasar rumah di lokasi à
  3. Buat desain dengan keunggulan keunggulan yang menarik dengan rencana harga maksimal sama (hubungi arsitek)
  4. Cari info biaya bangunan untuk konsep dimaksud, tapi dengan biaya yang masih masuk (hubungi kontraktor)
  5. Cari info peminat dengan modal desain rumah yang ada (hubungi Agen Property)/ Listing. (setelah ada prospek)
  6. Cari kavling yang akan dijual (hubungi pemlik tanah/hubungi agent properti/listing.

–>Article original created by ESMODEC