Tags

, , , , , , , , , , , , ,

I. PENDAHULUAN.

Apabila mendengar kata developer, yang terbayang adalah suatu usaha bidang Property/Real Estate, yang hanya mungkin dilaksanakan oleh pemodal besar. Memang pada umumnya demikian adanya. Tetapi itu sebetulnya hanya untuk pengembang-pengembangan besar seperti pengembangan apartment-apartment mewah, hotel, perkantoran, kawasan kota-kota baru, dan sekelasnya.

Pertanyaan yang timbul adalah, apa bisa bidang bisnis property ini dilakukan oleh pengusaha kecil? Menurut penulis sangat bisa, bahkan oleh perorangan sekalipun. Sebatas skala kecil yang dimaksud perorangan di dalam tulisan ini adalah orang perorangan yang membeli tanah- tanah kavling 1 sampai 2 kavling, dibangun rumah, kemudian dijual kembali, baik untuk kavling- kavling kecil maupun besar. Untuk usaha kelas ini modal yang diperlukan dapat kurang dari Rp 100 juta rupiah. Dengan keunikan produk yang dibangun, dan pemasaran serta lokasi yang tepat, maka unit-unit rumah yang ditawarkan dapat terserap pasar.

Untuk itu buku ini didedikasikan untuk pemula (Perorangan, ataupun pebisnis property skala kecil, sebagai salah satu sketsa ide produk property untuk menambah inspirasi dalam melaksanakan kegiatannya.

Buku ini memuat 3 sketsa ide produk Properti, yaitu Rumah Toko, Town House dan Maizonette dalam skala bisnis kecil sampai menengah, mulai dari penentuan lokasi, pencarian lahan, survey pasar, penentuan harga, pembangunan, dan system pemasaran.

Dengan selesainya membaca buku ini, diharapkan pembaca mendapat tambahan masukan dan inspirasi dalam merealisasikan rencana usahanya. 

II. SKETSA IDE-1

RUKO/SHOP HOUSES TERBATAS

( Modal tanah kurang lebih Rp 2,5 Miliyar).

2.1 SKETSA IDE

Site plan untuk rumah toko (Ruko) Eksklusif (untuk individual invst). Areal tanah ini seluas kurang lebih 625 m2 (25 m x 25 m). Salah satu lokasi yang terbaik untuk pengembangan ruko adalah di posisi hoek, di persimpangan jalan dan dengan lalu lintas masing-masing 2 arah. Sehingga posisi menjadi strategis, parkir bisa dari 2 sisi, dan ‘pagar’ bisa dibuka, sehingga memudahkan keluar masuk parkir dan dapat muat banyak parkir.

Dalam areal tanah tersebut, dapat dibangun 4 unit dengan ukuran 5 m X 25 m = 3 unit, dan 10 m X 25 m = 1 unit (Posisi hoek). Koefesien dasar bangunan untuk rencana ini = 48%, dan halaman parkir = 325 m2 (52%), dapat memuat 26 lot parkir.

Lokasi tanah untuk bangunan ruko, adalah di daerah komersil, sehingga untuk lokasi strategis, harga tanah sudah tinggi. Perkiraan total investasi tanah dan bangunan kurang lebih Rp 5 M (4 unit), untuk ruko masing-masing 3 lantai, dengan asumsi harga tanah kurang lebih Rp 4 Juta/m2. Apabila harga tanah dibawah harga tersebut, maka investasi menjadi lebih rendah. Namun untuk yang lokasinya strategis, dan mudah untuk memasarkan kemungkinan harga tanah  dapat mencapai nilai tersebut, dan nilai jual ruko juga bisa tinggi, diatas HPP (diatas harga pokok penjualan).

2.2    SISTEM PENGEMBANGAN.

Yang dimaksud dengan sistem pengembangan dalam buku ini adalah dimulai dari :

  1. Penentuan lokasi
  2. Pencarian lahan
  3. Survey pasar
  4. Penentuan harga
  5. Pembangunan
  6. Sistem pemasaran.

2.2.1  PENENTUAN LOKASI

Pada tahap ini, perlu adanya survey awal, lokasi-lokasi mana yang sudah berkembang untuk rumah toko (rencana produk dengan produk skala kecil perlu lokasi yang sudah ada ‘magnit’nya, antara lain dekat mall/pertokoan, dekat pusat-pusat bisnis/pasar, dekat perumahan besar, dekat pusat-pusat pendidikan, dan sejenisnya.

Dari ilustrasi dalam gambar, lokasi terpilih adalah disekitar pusat bisnis. Pusat bisnis yang telah ada berfungsi sebagai magnit. Pusat bisnis umunya dikembangkan oleh developer besar, untuk pemasarannya biasanya juga secara besar-besaran. Diharapkan lokasi-lokasi disekitarnya akan terkena imbas positifnya, dan turut terlihat. Namun lokasi disekitar magnit tersebut otomatis harga tanahnya ikut naik seiring tingkat realisasi pengembangan pusat bisnis tersebut (bila pusat bisnis baru dibangun) dan tingkat kesuksesan dari pusat isnis (bila pusat bisnis tersebut telah terbangun).

Grafik kenaikan harga tanah di sekitar lokasi, seiring tingkat penyeesaian fisik bangunan pusat bisnis (magnit), untuk bangunan baru. Waktu yang tepat untuk mencari lokasi adalah bersamaan dengan pemasaran magnit (pusat bisnis). Hal penting lainnya adalah, apabila pada proyek pusat bisnis juga di bangun ruko (umumnya demikian), maka perlu diperhitungkan pula bahwa ruko di luar bisnis magnit dapat dipasarkan dengan harga yang jauh lebih murah di banding di pusat bisnisnya. Dengan keunikan produk yang bersaing. Harga  yang bersaing dapat dilakukan, bila mendapatkan harga tanah yang baik (rendah) , karena tanah disini merupakan bahan baru produk, sedangkan biaya bangunan hampir standard.

Lokasi ruko yang prima adalah lahan pada bagian pojok (hoek), dengan urutan strategis pada perempatan jalan, pada pertigaan jalan, dan pada sebrang jalan besar dari pusat bisnis.

2.2.2 PENCARIAN LAHAN

Pada tahap ini, dapat diakukan sendiri atau melalui agen properti, untuk kepraktisan dapat menggunakan jasa agen properti yang bidang usahanya menjualkan property (tanah ataupun dengan bangunannya). Pilih agen yang kantornya disekitar lokasi yang dipilih..

Cara ini lebih praktis, karena umumnya lahan yang di listing sudah di cek kebenarannya (misalnya sertifikat, lokasinya, harga, pemiliknya). Sehingga sudah di saring terlebih dahulu. Selain itu pada saat proses transaksi, administrasinya dibantu, sehingga konsentrasi bisa tercurah untuk bisnisnya yang akan dibangun.

ALT -3 : Adalah harga tanah yang paling baik ( paling murah) bila dikaitkan prediksi harga jual. untuk mendapatkan margin yang lebih besar.

 2.2.3 SURVEY PASAR.

Survey ini dapat dilakukan sendiri, maupun dengan bantuan konsultan. Apabila pada bangunan di pusat bisnis utama juga dibangun ruko, maka kemungkinan ada marketing yang mau beli ruko di luar proyek besar (inti), asalkan harga lebih murah, dengan kualitas yang tidak jauh berbeda. Ini peluang market yang ditangkap. Untuk itu perlu informasi rencana harga jual ruko yang di dalam proyek lebih bagus kalau sudah ada brosurnya . Berangkat dari hasil survey tersebut lalu diolah.

Lingkungan di sekitar proyek yang di survey, adalah ruko-ruko di daerah lokasi (1), (2), (3) dan (4) yaitu untuk mendapatkan pasar dan harga yang tepat, apabila membangun produk sejenis di lokasi -5

2.2.4 PENENTUAN HARGA

Pada tahap ini, perlu di cari harga bawah (Floor Price), dan harga atas (Ceiling Price). Harga bawah, adalah harga terendah, yang memungkinkan  untu menjual produk. Dimana tetap mendapat untung, meskipun tidak banyak. Hal ini tergantung juga survey harga produk ruko sejenis disekitar lokasi. Tetapi kalau di jual di bawah harga tersebut tida mungkin (rugi). Hal ini juga terantung dari harga tanah mentahnya. Sehingga harga tanah mentah sebagai kunci harga jual dan harga pokok penjualan.

Harga atas, adalah harga maksimum yang memungkinkan untuk dijual. Karena dibatasi oleh harga maksimum. Produk ruko sekitar. Karena apabila dijual dengan harga di atas harga tersebut, produk tidak laku (kecuali sangat istimewa). Untuk itu agar harga maksimum (Harga Atas) masih dapat menghasilkan marin yang cukup, perlu di dapat bahanbakuproduk (Tanah) yang terpilih dengan harga wajar.

Dari contoh :

Harga pokok penjualan (HPP) = Rp 1,25 Milyar/Unit

Harga Pesaing = Rp 3,5  Milyar.

Maka Floor Price dapat di pasang 50 % di atas HPP, sehingga masih dapat margin, meskipun tipis. Untuk Ceiling Price, ditentukan oleh harga pesaing, disini misal Ceiling Price sebesar Rp 2,75 Milyar dan 120% dari HPP.

2.2.5 PEMBANGUNAN

a. Pembangunan dapat dilaksanakan sendiri.

Artinya mulai dari pembelian tanah dibiayai sendiri sampai total biaya proyek. Dalam hal ini, pembangunan ruko bisa bertahap, dengan membangun ruko contoh. Pada saat sudah mulai pembangunan, maka sudah harus di pasarkan, buat brosur, produk & harga sesuai hasil survey pasar.

b. Pembangunan dilakukan kerjasama.

Yang paling bagus adalah kerjasama dengan pemilik tanah. Sehingga cukup waktu untuk memikirkan proses selanjutnya. Paling tidak meminimalis investasi dalam bentuk tunai. Disini pemilik tanah dapat disebut investor senilai harga tanah sedang pengembang membiayai pembangunannya.

Dalam hal demikian dapat dibuat system bagi hasil proporsional sesuai investasi.

a. Profit sharing yang dibagi profit setelah hasil penjualan dikurangi seluruh biaya, termasuk membayar harga tanah.

b. Revenue sharing hasil penjualan langsung dibagi proporsional.

Dalam model ini, pemilik tanah harus memperhitungkan harga tanah (Misal patokan NJOP), ditambah keuntungan, intinya harus lebih besar bila hanya dijual tanahnya.

2.2.6 SISTEM PEMASARAN

Ada berbagai cara untuk memasarkan produk property, yaitu melalui iklan di media, atau melalui agen pemasaran, adalah sebuah pilihan, menggunakan cara apapun, yang terpenting adalah targetnya cepat terjual.

1.Pemasaran dilaksanakan sendiri.

Pemilik dapat memasang iklan di Mass Media, ataupun memasang tulisan langsung dilokasi dengan mencantumkan telpon pemilik. Untuk pemasaran model ini, peminat langsung dapat menelpon pemilik, menanyakan hal-hal terkait dengan iklan.

Pertanyaan umum yan dilakukan, antara lain :

-  Produk (Ruko), Lokasi persisnya dimana.

- Luas tanah & Ukuran lebar & panjangnya

- Luas bangunan dan berapa lantai

- Kondisi (Baru, atau lama)

- Bangunan siap pakai atau inden (Pesan)

- Kalau inden, berapa lama selesainya.

- Spesifikasi/bahan-bahan bangunan yang digunakan (Misal: tembok, Kusen, atap, lantai)

- Status tanahnya apa (misal : Hak guna bangunan) untuk berapa tahun.

- Harga

- Kapan bisa ditinjau.

Konsekuensi model sistem pemasaran ini, pemilik harus menyediakan waktu & energi untuk menerima telpon, menjawab pertanyaan, menemani peninjauan ke lokasi kepada semua peminat. Kepada yang serius, sampai dengan transaksi, mengikuti proses secara penuh. Untuk model ini pemilik tidak mengeluarkan marketing fee.

Apabila menggunakan jasa agen pemasaran, umumnya dikenakan marketing fee kuran lebih 3% dari transaksi. Tergantung nilai penjualan. Makin besar nilai penjualan, fee makin kecil prosentasinya.

 

III. SKETSA IDE-2 (TOWN HOUSE TERBATAS/EKSKLUSIF)

Site plan untuk Perumahan Eksklusif 1 Cluster (baik untuk perumahan landed biasa, maupun untuk town house, tergantung lokasinya). Areal tanah ini seluas kurang lebih 3000 m2 (Tiga ribu)m2, dapat dibangun menjadi 16 Kavling. Type Kavling terdiri dari 10 kavling type standard (Ukuran kavling 6×15 m) , dan 6 kavling type khusus (Ukuran kavling 8 x 15 m)

Total kavling efektiv (Saleable area) = 1.620 m2, untk rencana ini, koefesien dasar bangunan (KDB) =54% luas untuk jalan, parkir, hijau (taman umum) = 1.380 m2=46%. Fasilitas yang direncanakan adalah = parkir tamu 16 Lot (1LotPer Kavling), jalan selebar 10 m (2 Arah), taman / penghijauan, gardu untuk pos keamanan (12 Jam), pintu gerbang yang cukup anggun, sebagai trade mark kompleks. Ukuran areal kurang lebih 40 m x 75 m, dengan posisi lebar anah yang menempel jalan=40m. Garis sepadan jalan (GSJ) = dibuat 19 M. Dengan asumsi tetap aman untuk lokasi di pinggir jalan sampai dengan 38 m. Harga beli tanah kurang lebih Rp 500 ribu/m2 (total biaya tanah lebih dari 1,5 Milyar).

IV. SKETSA IDE-3 (MAIZONETTE TERBATAS/EKSKLUSIF)

Konsep perencanaan untuk individual investor. Areal tanah ini seluas kurang lebih 480 m2, dan dapat dibangun menjadi 4 unit rumah. Masing-masing terdiri 2 lantai. Type yang dibangun 147/120 (luas bangunan 147 m2, luas tanah 120 m2, terdiridari 3 kamar tidur di lantai atas, dan ruang keluarga, sedang dilantai bawah terdiri dari ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar pembantu)

Nilai jual rumah per unit, tergantung lokasi, namun harga beli tanah disarankan maximum Rp 500 ribu/m2. Lokasi di linkungan yang sudah hidup, dipinggir jalan 2 arah (total biaya tanah mentah lebih dari Rp 240 juta) untuk sistem pembangunan dengan sistem rolling, dibangun 1 (satu) unit dahulu untuk contoh, untuk di rolling modal awal tanah + 1 (satu) unit bangunan, siap dipasarkan.

Untuk pengembangan ini KDB = 60% , dengan ketinggian 2 lantai (KDB Standard normal untuk hunian), sehingga harus seirama dengan KDB yang diijinkan tatakota setempat.

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC