BEAUTIFUL Customized SAUNG/Gazebo

Tags

, , , , , , , ,

SAUNG cantik

Adalah bangunan mungil, unik, artistic, berbahan baku bamboo/kayu yang keberadaannya dapat menghidupkan suasana, baik ditaman rumah, maupun di tempat  lainnya, antara lain di resto- resto untuk konsep lesehan, panggung. Suasana lebih unik bila dipadu dengan lampu obor dan lampu bolam dinar – kuning bertudung unik.

 Kami tawarkan salah satu model saung berbahan bambu, ukuran mulai 2m x 2m, untuk kapasitas duduk 4 orang dengan meja rendah dan duduk lesehan dengan atas  ijuk/rumbia.

Harga Rp 6,5juta/ buah (wilayah Jakarta), Rp 7,5 juta / Buah (wilayah Botabek), Bonus : meja, tikar, kere 1 buah.

 Kami juga menerima pesanan saung dengan design dan ukuran khusus..185334_1847467680261_6152047_n 293242_1847467880266_2829688_n 296178_1847468160273_102965_n 558997_3119435644992_1393013776_n 481136_3129335692487_128351354_n 320207_3111865535744_166524754_n

Berminat? dapat menghubungi kami di :

Email : es_modec@yahoo.com

HP : 081286525365 (Endang)

        081386703883 (Astrie)

TIPS PENJUALAN TANAH SKALA KECIL DAN SEDANG AGAR CEPAT LAKU DAN HARGA JUAL TINGGI

Tags

, , , , , , , , , , , ,

Bagaimana caranya? Agar tanah yang dijual cepat laku dan harga jual tinggi.

     Adakalanya kita memilih untuk menjual asset (tanah) yang belum terbangun. Namun kita perlu cepat terjual dan harga jual tinggi, itu mungkin bisa sulit. Namun dalam upaya mencapai tujuan tersebut perlu suatu upaya. Untuk itu, disini ES’MODEC memberikan salah satu ide/tips dengan biaya relative ringan, tetapi berpengaruh terhadap penawaran harga jual yang cukup signifikan.

Pada umunya, pembeli tanah akan tertarik dengan fisik tanah yang terlihat ‘baik’. Berarti fisik salah satu kunci pokok, untuk kesan pandangan petama, yang penting tertarik dahulu. Kemudian baru masuk ke data-data (sertifikat, peruntukan, kondisi lingkunan, pencapaian, dan lain-lain).

 1.UPAYA ADMINISTRASI TANAH

Bagaimana langkah-langkah? (Secara administrasi / Non fisik tanah)

1. Siapkan copy sertifikat (asumsi tanah bersertifikat)

2. Siapkan data-data :

- Peruntukan tanah (Misal : untuk perumahan, ruko,dll)

-Koefesien Dasar Banguan (KDB)

Misalnya : 60%, 40%, 30%, 20% ? Makin besar presentase KDB, harga tanah makin mahal

      3. Koefesien Lantai Bangunan (KLB). Misalnya : 1,2,3,dst

4. Jumlah lantai bangunan :1,2, dst

Data ini dapat dilihat di tata kota setempat / di-kecamatan (Apabila di Jakarta)

 

2. UPAYA FISIK TANAH

Bagaimana langkah – langkah ? (secara fisik tanah)

Yaitu :

  1. Tanah di buat pagar keliling. Apabila budget tipis, pagar tidak perlu yang permanen. Misalnya : pagar bamboo, sedikit sentuhan artistic (kurang lebih  tinggi 1,80 m) yang penting terlihat batas-batas tanahnya. Sekaligus untuk pengamanan asset.
  2. Rumput dibersihkan, sehingga terlihat terang, termasuk pembersihan tanah dari sampah.
  3. Tanami pohon bambu mini, pada sekeliling pagar bagian dalam berjarak 1 m (pohon ini relative murah, dan cepat rimbun, karena ditanam pada kondisi yang sudah cukup tinggi dan berdaun, dijual per rumpun isi 2-3 batang per-rumpun. Harga kurang lebih Rp 25.000/rumpun, termasuk tanam), dan sedikit perawatan –> tergantung budget.
  4. Pasang plang, tulisan tanah dijual, lengkap dengan data luas, dan status tanah, serta nomor telepon yang dapat dihubungi ( untuk alternatif, sediakan lebih dari 1 no.telepon).

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

TAMAN MUNGIL DI RUANG MAKAN

Tags

, , , , , , , , , , , , , , ,

Kita ingin mempercantik ruang makan, agar suasana segar, tapi dana terbatas. Bagaimana caranya?

      Disini ES’MODEC mempersembahkan sketsa ide taman mungil dengan biaya pembuatan rendah, mudah dikerjakan. Bahan utama terdiri dari batu kali 6 buah, yang dipasang silang masing-masing 3 buah. Isi sela-sela batu dengan kerikil. Kemudian beberapa tanaman hias, salah satunya adalah tanaman agak tinggi untuk disudut, yang lain ditempatkan di sela-sela batu yang telah disusun. Seperti pada gambar. Sebagian ditempel di dinding dipasang serong.

Dinding ditempel batu-batu tempel (seluruh bidang dapat di kamprot / tempel batu palimanan / yang mudah di dapat / bata tempel / dll). Pada lubang atas di pasang pergola kayu, bisa papan/multiplek yang dipotong-potong lebar 15 – 20 cm tergantung ruangan (atau kalau ada platon tidak masalah, tempel di bawah plafon)

SELAMAT MENCOBA

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

SKETSA IDE MAKE OVER DENGAN MUDAH – 3

Tags

, , , , , , , , , , ,

III. SKETSA IDE MEMPERCANTIK TAMAN

Terkadang kita memerlukan ‘sesuatu’ pada halaman rumah, sehingga menimbulkan suasana yang menyenangkan, bersantai di rumah. Tetapi dalam hal cost, sedang dalam program pengetatan.

Disini ES’MODEC mempersembahkan ide, yang membuat suasana ada ‘sesuatu’ dengan biaya minim, bahkan dapat di kerjakan sendiri dengan sedikit kreatifitas, sebagaimana terlihat pada sketsa ide.

Ket : Pintu masuk ke taman dengan pergola kayu dengan trap-trap batu dan bak tanaman kanan kiri tiang pergola di hias lampu antik.

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

SKETSA IDE MAKE OVER DENGAN MUDAH – 2

Tags

, , , , , , , , , , , , ,

II. SKETSA IDE MAKEOVER FASADE RUMAH 

Dalam program penekanan cost, baik itu untuk rumah yang dihuni sendiri, maupun rumah untuk dijual dan agar cepat laku, tapi nilainya menjadi tinggi, maka salah satu cara adalah, memoles wajah depan bangunan.

Disini ES’MODEC, mempersembahkan salah satu ide, bagaimana me’make up’ wajah depan rumah, yang semula terlihat sederhana, menjadi lebih terlihat ‘mewah’. Dengan sedikit kreasi, dan berbiaya ringan. Contoh terlihat di ‘Before and After’ dalam sketsa ide.

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

SKETSA IDE MAKE OVER DENGAN MUDAH – 1

Tags

, , , , , , , , , ,

I. Sketsa ide re-layout dan posisi jendela – pintu

Dalam kondisi tertentu, kita mendapatkan kamar yang terasa panas, dan sumpeg dengan ukuran kamar yng relatifs sedang.

- Salah satu kondisi kamar terasa panas, dapat dicek posisi pintu dan jendela. Yang terbaik untuk mendapat aliran udara adalah bila terjadi -Cross Ventilation-, akan di dapat bila posisi pintu & jendela adalah –silang-.

- Adapun lay-out yang membuat sumpeg, bisa diatasi dengan re-layout, dengan arah jarum jam, sebagaimana dalam sketsa ide

-  Ukuran kamar tidur ini 3 M x 3 M untuk kamar anak (Single)

-  Untuk mendapatkan udara dalam kamar sejuk, salah satunya adalah bila posisi jendela dan pintu adalah silang, sehingga aliran udara menjadi –cross- (Cross Ventilation)

-  Penataan perabotan (lay-out), agar ruang terlihat lapang sebagaimana dalam sketsa ide

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

TIPS PENDAYAGUNAAN ASET PROPERTI

Tags

, , , , , , , , , , , , , , ,

ilustrasi

  Dalam kondisi tertentu kita perlu memikirkan bagaimana cara mendayagunakan aset yang berupa tanah tanpa bangunan, maupun  ada bangunan, sehingga mendapat hasil guna, bukan hanya cost center.

Di sini ES’MODEC, mempersembahkan berbagai alternative dan pertimbangan, untuk menjadi masukan/tips salah satu cara mendayagunakan aset dimaksud..

TIPS

Beberapa alternative cara untuk mendayagunakan aset properti, baik berupa :

  1. Tanah tanpa bangunan
  2. Tanah yang ada bangunannya.

I. TANAH TANPA BANGUNAN

Tanah dimanfaatkan untuk memenuhi kebutuhan produktif/konsumtif. Kebutuhan:

Misalnya, untuk modal kerja dan untuk beli properti dagangan (Produktif). Sedang yang lain (Konsumtif).

1. Dijual polos (apa adanya)

-  Bisa cepat dan mahal

-  Bisa cepat tapi  murah

-  Bisa lama tapi mahal

-  Bisa lama walau murah

( Hasil tergantung tujuan penjualan, aset lepas)

2. Disewakan polos

-  Dapat uang, dan tidak perlu membayar biaya pemeliharaan.

-  Tanah ditempati penyewa

-  Hasil sewa dapat dipakai cicil pembelian properti yang lain/modal kerja

3. Disewakan untuk spot iklan (lokasi strategis)

-  Dapat uang diterima di depan untuk beberapa tahun.

-  Tanah masih bisa digunakan sendiri, atau dapat disewakan, kecuali bagian spot iklan. (dapat uang sewa lagi).

4. Di –pinjamkan- untuk jaminan ke Bank pihak lain.

-    Dapat uang sewa (yang nyicil pinjaman pihak yang meminjam) à Beresiko, harus kenal betul siapa yang meminjam dan hanya untuk pembangunan properti untuk dijual milik peminjam.

-    Fisik property yang dibangun pihak peminjam kelihatan dan bisa  sebagai jaminan pemilik tanah yang dipinjam

Catatan : Tanah yang dibangun untuk pembangunan properti milik peminjam, tetapi belum bankable (proses sertifikat)

5. Dibangun dahulu diatasnya. Misal (Rumah/Ruko) à baru dijual. Sehingga nilai lebih tinggi (ada added value), dengan perhitungan ROI kurang lebih 150%/thn

 Catatan   : Bisa dipasarkan pada saat baru mulai dibangun + pasang gambar ilustrasi.

-  Diharapkan : Sudah terjual diawal pembangunan.

Kalau terjual pada saat masih dalam rencana (Misal : Dipasarkan dengan brosur) à Maka dana pembangunan bisa dengan cara inden (syariah). Tapi pembeli harus dengan KPR dari Bank Syariah tersebut (kecuali tunai). Karena, yang membayar pengembalian adalah pembeli (tenggang kurang lebih 6 bulan. Sedang pembangun mendapat tahapan pembayaran  dari Bank Syariah. Misalnya :

- 40%  –> Bangunan =0%

- 40% –> Bangunan 60%

- 20% –>  Bangunan 100%

6. Dikerjasamakan dengan pihak lain à dibangun (oleh partner) à dijual à bagi hasil. (Nilai yang diperoleh harus lebih tinggi dari pada dijual tanah polos)

7. Dijaminkan ke Bank à dana untuk beli properti di lokasi yang lebih strategis (tanah + bangunan ruko 3l lantai) à dapat lebih cepat di Empowering (min. Cap rate 10%)

a. Untuk spot iklan à Rp (pada atas bangunan/halaman)

b. Bangunan dapat di kontrakan à Rp (misal lantai 1 & 2)

c. Sebagian dapat untuk usaha sendiri (misal lantai 3)

Catatan : Untuk bayar cicilan ke Bank à dari hasil :

a. Sewa spot iklan (dibayar dimuka umumnya /5thn)

b. Dari sewa bangunan à dibayar dimuka min. 3 thn.

NB : Bayar pinjaman disarankan jangan dari hasil yang tidak pasti. (misalnya : hasil usaha à bisa stop, hasil gaji à bisa sewaktu-waktu stop). Tapi dari hasil pasti ditangan. Misal:

- Hasil sewa spot iklan (5 tahun dimuka) à Hasilnya cukup untuk membayar ke Bank

- Hasil sewa bangunan (3 tahun di muka) à Hasilnya cukup untuk membayar ke Bank

Jadi, harga beli equal dengan hasil diri sendiri tersebut. à asset menjadi milik dan dibayar swadaya diri sendiri à dan seterusnya dengan pola serupa beli properti baru, sehingga asset menjadi makin banyak, dengan sistem swadaya.

II.    TANAH & BANGUNAN

Misalnya : Ruko

1. Dijual polos (apa adanya)

-   Bisa cepat dan mahal

-   Bisa cepat tapi  murah

-   Bisa lama tapi mahal

-   Bisa lama walau murah

( Hasil tergantung tujuan penjualan, aset lepas)

2. Disewakan polos

-   Dapat uang, dan tidak perlu membayar biaya pemeliharaan.

-   Ruko ditempati penyewa

-   Hasil sewa dapat dipakai cicil pembelian properti yang lain/modal kerja

3.  Disewakan untuk spot iklan. Bangunan rukonya juga disewakan baik 1 orang disewa per lantai ( kalau pemilik ingin menempati diatas untu tinggal, yang disewakan yang dibawah).

4. Dipinjamkan untuk jaminan

-   Dapat uang sewa (yang nyicil pinjaman pihak yang meminjam) à Beresiko, harus kenal betul siapa yang meminjam dan hanya untuk pembangunan property untuk dijual.

-   Fisik kelihatan dan bisa  sebagai jaminan pemilik tanah yang dipinjam

Catatan : Tanah yang dibangun milik peminjam

5. Di –dandani- dahulu fisiknya (make over) à baru dijual à nilai lebih tinggi. Atau, dijual pada kondisi tersewa. Kemungkinan menarik orang untuk beli (Mis-investor).

6. Di kerjasamakan dengan pihak lain misalnya : bangunan di Up-grade (make over) oleh mitra à dijual à bagi hasil.

7. Dijaminkan à Dijamin ke Bank à dana untuk beli properti di lokasi yang lebih strategis (tanah + bangunan, misalnya ruko lain) à dapat lebih cepat di empowering.

a. Untuk spot iklan –> Rp

b. Bangunan dapat di kontrakan –> Rp

c. Sebagian dapat untuk usaha sendiri

Catatan : Untuk bayar à dari hasil :

a. Sewa spot iklan (dibayar dimuka umumnya /5thn)

b. Dari sewa bangunan à dibayar dimuka min. 3 thn.

NB : Bayar pinjaman jangan dari hasil yang tidak pasti. (misalnya : hasil usaha à bisa stop, hasil gaji à bisa sewaktu-waktu stop). Tapi dari hasil pasti ditangan. Misal:

-  Hasil sewa spot iklan (5 tahun dimuka)

-  Hasil sewa bangunan (3 tahun di muka)

Jadi, harga beli equal dengan hasil diri sendiri tersebut. à aset menjadi milik dan dibayar swadaya diri sendiri à dan seterusnya dengan pola serupa beli properti baru, asset makin bertambah secara swadaya.

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

MEMPERCANTIK DINDING KOSONG DENGAN BIAYA RINGAN!!!

Tags

, , , , , , , , , , , , , , ,

SERI KOMBINASI WARNA

Dalam situasi harus menekan biaya, namun ingin membuat ruangan tetap dapat cantik. Maka ES’MODEC mengeluarkan ide sketsa seri kombinasi warna. Sketsa ini berupa sketsa ide dekorasi dinding kosong yang simpel, cantik dan biaya ringan, dengan sapuan warna dalam bingkai ala lukisan ada beberapa model yang ditampilkan.

SKETSA IDE (Model -01)

       Pengisi dekorasi dinding kosong dengan kreasi sapuan warna harmonis, dengan bingkai sederhana.

 Kombinasi warna

      Gradasi warna campuran dengan warna dasar : merah, kuning, biru. Setelah disapu dengan teknik sapuan, tercipta nuansa :

-  Merah lembayung Jingga

-  Kuning Jingga

-  Hijau semburat

Suasana menjadi terasa segar.

SKETSA IDE (Model – 02)

Pengisi dekorasi dinding kosong

Kombinasi warna

Gradasi warna dari merah dan kuning dengan sapuan warna/teknik sapuan, diciptakan nuansa :

-         Merah Jingga

-         Kuning Jingga

-         Semburat Kuning

Suasana ruang menjadi hangat

SKETSA IDE (Model – 03)

Pengisi dekorasi dinding kosong

 

Kombinasi warna

Warna kombinasi dari warna dasar : Merah, Biru dan Kuning. Dengan teknik campuran dan teknik sapuan, maka diciptakan warna :

-         Semburat Hijau Kuning

-         Biru semburat

-         Semburat Violet- Ungu

Suasana ruang menjadi romantis sejuk

SKETSA IDE (Model -04)

Pengisi dekorasi dinding dekorasi

Kombinasi warna

Dari warna dasar Merah dan Kuning serta biru, setelah dicampur dengan teknik sapuan, diciptakan warna :

-         Ungu segar (Violet)

-         Ungu

-         Kuning

Suasana ruang menjadi romantis

SKETSA IDE (Model-05)

Dekorasi dinding pengisi dinding kosong

Kombinasi warna

Warna dari kombinasi Merah, Kuning, Biru, ditambah sedikit hitam. Dengan teknik sapuan, diciptakan warna-warna semburat :

-         Coklat Merah

-         Coklat Kuning

-         Hijau Biru

Suasana ruang menjadi klasik elegan

SKETSA IDE (Model – 06)

Pengisi dekorasi dinding kosong

Kombinasi warna

Warna kombinasi dari warna Biru dan Merah. Dengan teknik sapuan, diciptakan semburat :

-         Biru

-         Ungu

-         Merah

Suasana ruang menjadi romantis hangat.

SKETSA IDE (Model – 07)

Pengisi dekorasi dinding kosong.

Kombinasi warna

Warna kombinasi dari Merah, Kuning, Biru. Dengan teknik sapuan, diciptakan semburat :

-         Jingga

-         Kuning

-         Biru

Suasana ruang menjadi segar ceria.

SKETSA IDE (Model – 08)

Pengisi dekorasi dinding kosong

Kombinasi warna

Warna kombinasi dari Kuning, Biru, Merah. Dengan teknik sapuan warna, tercipta warna semburat :

-         Hijau

-         Biru

-         Violet

Ruang terasa menjadi sejuk segar.

SKETSA IDE (Model – 09)

Pengisi dinding kosong dekorasi cantik

Kombinasi warna

Gradasi warna dari warna Biru, Merah, Kuning. Dengan teknik sapuan, diciptakan semburat :

-         Hijau Kuning

-         Ungu Biru

-         Ungu Biru

Suasana ruang menjadi sejuk ceria

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

3 SKETSA IDE (BISNIS PROPERTI) SKALA KECIL DAN PEMULA

Tags

, , , , , , , , , , , , ,

I. PENDAHULUAN.

Apabila mendengar kata developer, yang terbayang adalah suatu usaha bidang Property/Real Estate, yang hanya mungkin dilaksanakan oleh pemodal besar. Memang pada umumnya demikian adanya. Tetapi itu sebetulnya hanya untuk pengembang-pengembangan besar seperti pengembangan apartment-apartment mewah, hotel, perkantoran, kawasan kota-kota baru, dan sekelasnya.

Pertanyaan yang timbul adalah, apa bisa bidang bisnis property ini dilakukan oleh pengusaha kecil? Menurut penulis sangat bisa, bahkan oleh perorangan sekalipun. Sebatas skala kecil yang dimaksud perorangan di dalam tulisan ini adalah orang perorangan yang membeli tanah- tanah kavling 1 sampai 2 kavling, dibangun rumah, kemudian dijual kembali, baik untuk kavling- kavling kecil maupun besar. Untuk usaha kelas ini modal yang diperlukan dapat kurang dari Rp 100 juta rupiah. Dengan keunikan produk yang dibangun, dan pemasaran serta lokasi yang tepat, maka unit-unit rumah yang ditawarkan dapat terserap pasar.

Untuk itu buku ini didedikasikan untuk pemula (Perorangan, ataupun pebisnis property skala kecil, sebagai salah satu sketsa ide produk property untuk menambah inspirasi dalam melaksanakan kegiatannya.

Buku ini memuat 3 sketsa ide produk Properti, yaitu Rumah Toko, Town House dan Maizonette dalam skala bisnis kecil sampai menengah, mulai dari penentuan lokasi, pencarian lahan, survey pasar, penentuan harga, pembangunan, dan system pemasaran.

Dengan selesainya membaca buku ini, diharapkan pembaca mendapat tambahan masukan dan inspirasi dalam merealisasikan rencana usahanya. 

II. SKETSA IDE-1

RUKO/SHOP HOUSES TERBATAS

( Modal tanah kurang lebih Rp 2,5 Miliyar).

2.1 SKETSA IDE

Site plan untuk rumah toko (Ruko) Eksklusif (untuk individual invst). Areal tanah ini seluas kurang lebih 625 m2 (25 m x 25 m). Salah satu lokasi yang terbaik untuk pengembangan ruko adalah di posisi hoek, di persimpangan jalan dan dengan lalu lintas masing-masing 2 arah. Sehingga posisi menjadi strategis, parkir bisa dari 2 sisi, dan ‘pagar’ bisa dibuka, sehingga memudahkan keluar masuk parkir dan dapat muat banyak parkir.

Dalam areal tanah tersebut, dapat dibangun 4 unit dengan ukuran 5 m X 25 m = 3 unit, dan 10 m X 25 m = 1 unit (Posisi hoek). Koefesien dasar bangunan untuk rencana ini = 48%, dan halaman parkir = 325 m2 (52%), dapat memuat 26 lot parkir.

Lokasi tanah untuk bangunan ruko, adalah di daerah komersil, sehingga untuk lokasi strategis, harga tanah sudah tinggi. Perkiraan total investasi tanah dan bangunan kurang lebih Rp 5 M (4 unit), untuk ruko masing-masing 3 lantai, dengan asumsi harga tanah kurang lebih Rp 4 Juta/m2. Apabila harga tanah dibawah harga tersebut, maka investasi menjadi lebih rendah. Namun untuk yang lokasinya strategis, dan mudah untuk memasarkan kemungkinan harga tanah  dapat mencapai nilai tersebut, dan nilai jual ruko juga bisa tinggi, diatas HPP (diatas harga pokok penjualan).

2.2    SISTEM PENGEMBANGAN.

Yang dimaksud dengan sistem pengembangan dalam buku ini adalah dimulai dari :

  1. Penentuan lokasi
  2. Pencarian lahan
  3. Survey pasar
  4. Penentuan harga
  5. Pembangunan
  6. Sistem pemasaran.

2.2.1  PENENTUAN LOKASI

Pada tahap ini, perlu adanya survey awal, lokasi-lokasi mana yang sudah berkembang untuk rumah toko (rencana produk dengan produk skala kecil perlu lokasi yang sudah ada ‘magnit’nya, antara lain dekat mall/pertokoan, dekat pusat-pusat bisnis/pasar, dekat perumahan besar, dekat pusat-pusat pendidikan, dan sejenisnya.

Dari ilustrasi dalam gambar, lokasi terpilih adalah disekitar pusat bisnis. Pusat bisnis yang telah ada berfungsi sebagai magnit. Pusat bisnis umunya dikembangkan oleh developer besar, untuk pemasarannya biasanya juga secara besar-besaran. Diharapkan lokasi-lokasi disekitarnya akan terkena imbas positifnya, dan turut terlihat. Namun lokasi disekitar magnit tersebut otomatis harga tanahnya ikut naik seiring tingkat realisasi pengembangan pusat bisnis tersebut (bila pusat bisnis baru dibangun) dan tingkat kesuksesan dari pusat isnis (bila pusat bisnis tersebut telah terbangun).

Grafik kenaikan harga tanah di sekitar lokasi, seiring tingkat penyeesaian fisik bangunan pusat bisnis (magnit), untuk bangunan baru. Waktu yang tepat untuk mencari lokasi adalah bersamaan dengan pemasaran magnit (pusat bisnis). Hal penting lainnya adalah, apabila pada proyek pusat bisnis juga di bangun ruko (umumnya demikian), maka perlu diperhitungkan pula bahwa ruko di luar bisnis magnit dapat dipasarkan dengan harga yang jauh lebih murah di banding di pusat bisnisnya. Dengan keunikan produk yang bersaing. Harga  yang bersaing dapat dilakukan, bila mendapatkan harga tanah yang baik (rendah) , karena tanah disini merupakan bahan baru produk, sedangkan biaya bangunan hampir standard.

Lokasi ruko yang prima adalah lahan pada bagian pojok (hoek), dengan urutan strategis pada perempatan jalan, pada pertigaan jalan, dan pada sebrang jalan besar dari pusat bisnis.

2.2.2 PENCARIAN LAHAN

Pada tahap ini, dapat diakukan sendiri atau melalui agen properti, untuk kepraktisan dapat menggunakan jasa agen properti yang bidang usahanya menjualkan property (tanah ataupun dengan bangunannya). Pilih agen yang kantornya disekitar lokasi yang dipilih..

Cara ini lebih praktis, karena umumnya lahan yang di listing sudah di cek kebenarannya (misalnya sertifikat, lokasinya, harga, pemiliknya). Sehingga sudah di saring terlebih dahulu. Selain itu pada saat proses transaksi, administrasinya dibantu, sehingga konsentrasi bisa tercurah untuk bisnisnya yang akan dibangun.

ALT -3 : Adalah harga tanah yang paling baik ( paling murah) bila dikaitkan prediksi harga jual. untuk mendapatkan margin yang lebih besar.

 2.2.3 SURVEY PASAR.

Survey ini dapat dilakukan sendiri, maupun dengan bantuan konsultan. Apabila pada bangunan di pusat bisnis utama juga dibangun ruko, maka kemungkinan ada marketing yang mau beli ruko di luar proyek besar (inti), asalkan harga lebih murah, dengan kualitas yang tidak jauh berbeda. Ini peluang market yang ditangkap. Untuk itu perlu informasi rencana harga jual ruko yang di dalam proyek lebih bagus kalau sudah ada brosurnya . Berangkat dari hasil survey tersebut lalu diolah.

Lingkungan di sekitar proyek yang di survey, adalah ruko-ruko di daerah lokasi (1), (2), (3) dan (4) yaitu untuk mendapatkan pasar dan harga yang tepat, apabila membangun produk sejenis di lokasi -5

2.2.4 PENENTUAN HARGA

Pada tahap ini, perlu di cari harga bawah (Floor Price), dan harga atas (Ceiling Price). Harga bawah, adalah harga terendah, yang memungkinkan  untu menjual produk. Dimana tetap mendapat untung, meskipun tidak banyak. Hal ini tergantung juga survey harga produk ruko sejenis disekitar lokasi. Tetapi kalau di jual di bawah harga tersebut tida mungkin (rugi). Hal ini juga terantung dari harga tanah mentahnya. Sehingga harga tanah mentah sebagai kunci harga jual dan harga pokok penjualan.

Harga atas, adalah harga maksimum yang memungkinkan untuk dijual. Karena dibatasi oleh harga maksimum. Produk ruko sekitar. Karena apabila dijual dengan harga di atas harga tersebut, produk tidak laku (kecuali sangat istimewa). Untuk itu agar harga maksimum (Harga Atas) masih dapat menghasilkan marin yang cukup, perlu di dapat bahanbakuproduk (Tanah) yang terpilih dengan harga wajar.

Dari contoh :

Harga pokok penjualan (HPP) = Rp 1,25 Milyar/Unit

Harga Pesaing = Rp 3,5  Milyar.

Maka Floor Price dapat di pasang 50 % di atas HPP, sehingga masih dapat margin, meskipun tipis. Untuk Ceiling Price, ditentukan oleh harga pesaing, disini misal Ceiling Price sebesar Rp 2,75 Milyar dan 120% dari HPP.

2.2.5 PEMBANGUNAN

a. Pembangunan dapat dilaksanakan sendiri.

Artinya mulai dari pembelian tanah dibiayai sendiri sampai total biaya proyek. Dalam hal ini, pembangunan ruko bisa bertahap, dengan membangun ruko contoh. Pada saat sudah mulai pembangunan, maka sudah harus di pasarkan, buat brosur, produk & harga sesuai hasil survey pasar.

b. Pembangunan dilakukan kerjasama.

Yang paling bagus adalah kerjasama dengan pemilik tanah. Sehingga cukup waktu untuk memikirkan proses selanjutnya. Paling tidak meminimalis investasi dalam bentuk tunai. Disini pemilik tanah dapat disebut investor senilai harga tanah sedang pengembang membiayai pembangunannya.

Dalam hal demikian dapat dibuat system bagi hasil proporsional sesuai investasi.

a. Profit sharing yang dibagi profit setelah hasil penjualan dikurangi seluruh biaya, termasuk membayar harga tanah.

b. Revenue sharing hasil penjualan langsung dibagi proporsional.

Dalam model ini, pemilik tanah harus memperhitungkan harga tanah (Misal patokan NJOP), ditambah keuntungan, intinya harus lebih besar bila hanya dijual tanahnya.

2.2.6 SISTEM PEMASARAN

Ada berbagai cara untuk memasarkan produk property, yaitu melalui iklan di media, atau melalui agen pemasaran, adalah sebuah pilihan, menggunakan cara apapun, yang terpenting adalah targetnya cepat terjual.

1.Pemasaran dilaksanakan sendiri.

Pemilik dapat memasang iklan di Mass Media, ataupun memasang tulisan langsung dilokasi dengan mencantumkan telpon pemilik. Untuk pemasaran model ini, peminat langsung dapat menelpon pemilik, menanyakan hal-hal terkait dengan iklan.

Pertanyaan umum yan dilakukan, antara lain :

-  Produk (Ruko), Lokasi persisnya dimana.

- Luas tanah & Ukuran lebar & panjangnya

- Luas bangunan dan berapa lantai

- Kondisi (Baru, atau lama)

- Bangunan siap pakai atau inden (Pesan)

- Kalau inden, berapa lama selesainya.

- Spesifikasi/bahan-bahan bangunan yang digunakan (Misal: tembok, Kusen, atap, lantai)

- Status tanahnya apa (misal : Hak guna bangunan) untuk berapa tahun.

- Harga

- Kapan bisa ditinjau.

Konsekuensi model sistem pemasaran ini, pemilik harus menyediakan waktu & energi untuk menerima telpon, menjawab pertanyaan, menemani peninjauan ke lokasi kepada semua peminat. Kepada yang serius, sampai dengan transaksi, mengikuti proses secara penuh. Untuk model ini pemilik tidak mengeluarkan marketing fee.

Apabila menggunakan jasa agen pemasaran, umumnya dikenakan marketing fee kuran lebih 3% dari transaksi. Tergantung nilai penjualan. Makin besar nilai penjualan, fee makin kecil prosentasinya.

 

III. SKETSA IDE-2 (TOWN HOUSE TERBATAS/EKSKLUSIF)

Site plan untuk Perumahan Eksklusif 1 Cluster (baik untuk perumahan landed biasa, maupun untuk town house, tergantung lokasinya). Areal tanah ini seluas kurang lebih 3000 m2 (Tiga ribu)m2, dapat dibangun menjadi 16 Kavling. Type Kavling terdiri dari 10 kavling type standard (Ukuran kavling 6×15 m) , dan 6 kavling type khusus (Ukuran kavling 8 x 15 m)

Total kavling efektiv (Saleable area) = 1.620 m2, untk rencana ini, koefesien dasar bangunan (KDB) =54% luas untuk jalan, parkir, hijau (taman umum) = 1.380 m2=46%. Fasilitas yang direncanakan adalah = parkir tamu 16 Lot (1LotPer Kavling), jalan selebar 10 m (2 Arah), taman / penghijauan, gardu untuk pos keamanan (12 Jam), pintu gerbang yang cukup anggun, sebagai trade mark kompleks. Ukuran areal kurang lebih 40 m x 75 m, dengan posisi lebar anah yang menempel jalan=40m. Garis sepadan jalan (GSJ) = dibuat 19 M. Dengan asumsi tetap aman untuk lokasi di pinggir jalan sampai dengan 38 m. Harga beli tanah kurang lebih Rp 500 ribu/m2 (total biaya tanah lebih dari 1,5 Milyar).

IV. SKETSA IDE-3 (MAIZONETTE TERBATAS/EKSKLUSIF)

Konsep perencanaan untuk individual investor. Areal tanah ini seluas kurang lebih 480 m2, dan dapat dibangun menjadi 4 unit rumah. Masing-masing terdiri 2 lantai. Type yang dibangun 147/120 (luas bangunan 147 m2, luas tanah 120 m2, terdiridari 3 kamar tidur di lantai atas, dan ruang keluarga, sedang dilantai bawah terdiri dari ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar pembantu)

Nilai jual rumah per unit, tergantung lokasi, namun harga beli tanah disarankan maximum Rp 500 ribu/m2. Lokasi di linkungan yang sudah hidup, dipinggir jalan 2 arah (total biaya tanah mentah lebih dari Rp 240 juta) untuk sistem pembangunan dengan sistem rolling, dibangun 1 (satu) unit dahulu untuk contoh, untuk di rolling modal awal tanah + 1 (satu) unit bangunan, siap dipasarkan.

Untuk pengembangan ini KDB = 60% , dengan ketinggian 2 lantai (KDB Standard normal untuk hunian), sehingga harus seirama dengan KDB yang diijinkan tatakota setempat.

**Artikel dibuat oleh: ES’MODEC

Untuk Konsultasi lebih lanjut bisa email kami di es_modec@yahoo.com

Cheers,

ES’MODEC

23 FAKTOR YANG DAPAT MENENTUKAN NILAI TANAH UNTUK BISNIS PROPERTY

Tags

23 FAKTOR

YANG DAPAT MENENTUKAN NILAI TANAH

UNTUK BISNIS PROPERTY

(Bagi Pemula & Bisnis Property Skala  Kecil/ Menengah) 

DAFTAR  ISI

 I. PENDAHULUAN

II.PENGERTIAN NILAI TANAH

III. 23 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH

3.1.        Lokasi

3.2.        Pencapaian

3.3.        Kelas Jalan di depan Bidang Tanah

3.4.        Lebar Jalan

3.5.        Arah Lalu Lintas

3.6.        Jarak dari Jalan Utama

3.7.        Peruntukan

3.8.        Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

3.9.        Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

3.10.   Jumlah Lantai

3.11.   Status Tanah

3.12.   Lingkungan Disekitarnya

3.13.   Peruntukan di Perbatasan Tanah

3.14.   Bentuk Tanah

3.15.   Lebar Tanah yang menempel ke lahan di tepi Jalan

3.16.   Luas Tanah

3.17.   Kondisi Existing

3.18.   Rencana Kota disekitar lokasi

3.19.   Kepemilikan

3.20.   Jenis Alat Transportasi yang melalui lokasi

3.21.   Kelas Lingkungan

3.22.   Bangunan yang Terbangun diatas Tanah

3.23.   Nilai Psikologis  Pembeli

IV. P E N U T U P 

——————————————————————————————————-

I. PENDAHULUAN

             Salah satu faktor yang terpenting untuk suatu usaha pengembangan bidang property, apapun bangunan yang akan dibangun di atas lahan tersebut, maka bahanbakuutamanya adalah tanah, tempat tapak bangunan berdiri. Bagaimana untuk mendapat nilai tanah yang wajar ? Ini sangat penting, karena salah satu prinsip bisnis di bidang property adalah mengembangkan “Added Value” dari bahanbakutanah tersebut. Yang ideal adalah mendapat total value tanah yang di beli dengan harga wajar. Sehingga ada kesempatan untuk memberi nilai tambah yang tinggi. Sedangkan bangunan apapun yang di bangun di atas tanahnya harganya sudah standard, sulit untuk menambah added value, dari nilai bangunan. Namun jenis  bangunan di atas tanah tersebut sangat menentukan kenaikan added value dari nilai tanahnya. Sehingga jenis bangunan sebagai katalisator terhadap proses meningkatkan nilai tanah. Contoh untuk bangunan rumah nilai tanahnya umumnya lebih rendah, dari nilai tanah apabila di atasnya di bangun untuk komersial, missal ruko, perkantoran, apartemen. Untuk itu dalam rangka pertimbangan menilai harga/nilai tanah, di dalam buku ini di uraikan beberapa faktor yang turut menentukan nilai tanah. Terdapat 23 faktor yang dipilih penulis dari hasil catatan selama lebih dari 23 tahun penulis berkecimpung sebagai praktisi di bidang real estate / property.

            Kehadiran tulisan ini selain dimaksudkan untuk salah satu masukan untuk para pelaku usaha di bidang property, juga untuk para peminat yang tertarik mengenai ilmu bidang property dan real estate, tulisan ini merupakan rangkuman catatan praktek pendalaman pribadi, bukan sebagai tulisan ilmiah.    

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.